Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit 2

Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)

Ændring i klassifikation af ejendomme

Enkelte gange ændres formålet med besiddelsen af en ejendom. Det kan bevirke, at ejendommen skifter klassifikation, eksempelvis fra handelsejendom til investeringsejendom, fordi formålet er ændret fra køb med videresalg for øje, til i stedet at være udlejning. Årsagen til ændringen kunne eksempelvis skyldes manglende mulighed for at sælge ejendommen grundet lavkonjunktur. Det kunne også skyldes, at en revurdering af forretningen viser, at udlejning er en mere profitabel business case.

I forbindelse med et ændret formål med besiddelse af en ejendom, benyttes IAS 40, afsnit 57, til fortolkning af, hvorledes ejendomme skal behandles, herunder hvornår ejendomme skal overføres til og fra investeringsejendomme. Af IAS 40, afsnit 57, fremgår det, at der udelukkende skal foretages en overførsel til eller fra investeringsejendomme ved ændring i ejendommens anvendelse. En ændring i anvendelsen finder sted, når ejendommen opfylder kriterierne for at blive klassificeret som en investeringsejendom, eller når ejendommen modsætningsvist stopper med at opfylde kriterierne for at blive klassificeret som en investeringsejendom, og det er dokumenteret, at anvendelsen af ejendommen er ændret. Det er således ikke tilstrækkeligt, at ledelsen har en forventning om, at der sker en ændring i brugen af ejendommen. Eksempler på en ændring i anvendelsen af ejendommen, som er dokumenteret, inkluderer følgende:

a) når egen brug af ejendommen påbegyndes eller udvikling med henblik på egen brug igangsættes, overføres den fra investeringsejendom til domicilejendom

b) når om- eller tilbygning påbegyndes med henblik på salg, overføres den fra investeringsejendom til handelsejendom

c) når ejendommen ophører med at være til egen brug, overføres den fra domicilejendom til investeringsejendom, medmindre ejendommen er til ombygning til fortsat brug som domicilejendom eller er sat til salg i en normal salgsproces, eller

d) når en operationel leasingkontrakt indgås med ekstern part, overføres ejendommen fra sin tidligere klassifikation til investeringsejendom.

Hvis en ejendom ændrer karakter og derfor overføres til en anden kategori af ejendomme, anvendes IAS 40 som fortolkningsgrundlag for, hvordan omklassifikationen skal behandles.

Nedenstående tabel viser den regnskabsmæssige behandling ved overførsel af ejendomme fra den ene klassifikation til den anden klassifikation, i henhold til de relevante afsnit i IAS 40

Klassifikation før Klassifikation efter Måling

Investeringsejendom (dagsværdi) Domicilejendom (kostpris) Dagsværdien for investeringsejendommen på tidspunktet for overførslen bliver den nye kostpris for domicilejendommen og udgør afskrivningsgrundlaget for domicilejendommen. Ejendommens ændrede status påvirker hverken resultatet eller egenkapitalen på tidspunktet for overførslen. Årets dagsværdireguleringer indtil overførselstidspunktet skal dog indregnes i resultatopgørelsen.

Investeringsejendom (dagsværdi) Handelsejendom (varelager) (kostpris) Dagsværdien for investeringsejendommen på tidspunktet for overførslen bliver den nye kostpris (“deemed cost”) for handelsejendommen. Da handelsejendomme er et omsætningsaktiv, skal der ikke ske afskrivning på aktivet. Ejendommens ændrede status påvirker hverken resultatopgørelsen eller egenkapitalen på tidspunktet for overførslen. Årets dagsværdireguleringer indtil overførselstidspunktet skal dog indregnes i resultatopgørelsen. En beslutning om at sælge investeringsejendommen uden at foretage yderligere ved ejendommen (såsom nedrivning og genopbygning, ombygning, etc.) resulterer ikke i en ændret klassifikation, og ejendommen skal i sådanne situationer fortsat klassificeres som en investeringsejendom. Hvis ejendommen derimod eksempelvis undergår en ombygning med henblik på videresalg, ændres ejendommens klassifikation til handelsejendom fra det tidspunkt, hvor ombygningen igangsættes.

Domicilejendom (kostpris) Investeringsejendom (dagsværdi)

Investeringsejendommen indregnes til dagsværdi på tidspunktet for overførslen. En positiv forskel mellem dagsværdien på investeringsejendommen og den regnskabsmæssige værdi på domicilejendommen (kostpris fratrukket afskrivninger) skal indregnes og bindes i egenkapitalen som en opskrivningsreserve efter årsregnskabslovens § 41. Opskrivningsreserven skal reduceres med en eventuel udskudt skat. Opskrivningsreserven skal reduceres i tilfælde af, at ejendommen nedskrives til under dagsværdien ved klassifikationsændringstidspunktet. Opskrivningsreserven skal opløses i tilfælde af at ejendommen nedskrives til under kostprisen ved klassifikationsændringstidspunktet eller i tilfælde af frasalg af ejendommen.

En negativ forskel mellem dagsværdien på investeringsejendommen og den regnskabsmæssige værdi på domicilejendommen skal indregnes i resultatopgørelsen.

Handelsejendom (kostpris) Investeringsejendom (dagsværdi) Investeringsejendommen indregnes til dagsværdi på tidspunktet for overførslen. En positiv/negativ forskel mellem dagsværdien på investeringsejendommen og den regnskabsmæssige værdi på handelsejendommen skal indregnes i resultatopgørelsen. Dette indregnes typisk i en regnskabspost benævnt “dagsværdiregulering af investeringsejendomme”. Bemærk at denne post ikke kan indgå i sammendragningsposten efter årsregnskabslovens § 32, stk. 1. Der skal ikke foretages binding i egenkapitalen af en positiv værdiregulering. Regulering af udskudt skat indregnes i resultatopgørelsen.

Ændring i ejendomsklassifikationen kan, som angivet i tabellen, have en indvirkning på resultatopgørelsen og balancen i årsregnskabet og den regnskabsmæssige behandling af de indregnede ejendomme.

En regnskabsmæssig problemstilling, der kan opstå, vedrører de tilfælde, hvor en virksomhed køber en ejendom enten med henblik på videresalg eller med henblik på at videreudvikle den for derefter at videresælge den (handelsejendomme). Handelsejendomme er oftest ikke udlejet, da det forventes, at de sælges kort efter erhvervelse eller færdiggørelse af udviklingen. Dermed indgår disse ikke i varebeholdningen over en længere årrække. Såfremt ejendommene indgår i varebeholdningen i en længere årrække og/eller er udlejet, indtil virksomheden formår at videresælge ejendommen, opstår den regnskabsmæssige problemstilling omkring, hvorvidt ejendommene skal omklassificeres til investeringsejendomme i stedet.

I henhold til IAS 40, afsnit 57, skal en ejendom omklassificeres fra handelsejendom (omsætningsaktiv) til investeringsejendom, når brugen af ejendommen har ændret sig. Dette vil normalt være, når ejendommen er udlejet, og lejeperioden er påbegyndt.

Hvis perioden fra ejendommen er klar til ibrugtagning, og indtil der kan forventes et salg, overstiger normale salgsperioder (herunder den proces som oprindelig var planlagt), så kan der søges inspiration i IFRS 5 (Anlægsaktiver, som besiddes med henblik på salg og ophørte aktiviteter) i forhold til at vurdere, om ejendommen fortsat skal anses som en handelsejendom (omsætningsaktiv), eller om den skal omklassificeres til investeringsejendom.

I henhold til IFRS 5 skal en ejendom til salg indregnes som et omsætningsaktiv, hvis salget kan anses for højst sandsynligt, herunder skal der være fastlagt en plan for salget af ejendommen, og der skal være iværksat en aktiv proces for at finde en køber og fuldføre planen. Desuden skal ejendommen aktivt sættes til salg til en pris, der er rimelig i forhold til ejendommens aktuelle dagsværdi. Derudover skal ejendommen forventes solgt inden for et år fra tidspunktet for klassifikationen.

Baseret på en analogi i forhold til betragtningerne i IFRS 5 vil der i de tilfælde, hvor en handelsejendom har været til salg i mere end et år og fortsat ikke er solgt, fortsat kunne ske klassifikation som en handelsejendom, hvis forsinkelsen skyldes begivenheder eller omstændigheder, der er uden for virksomhedens kontrol, og der er tilstrækkelig dokumentation for, at virksomheden fastholder sin plan om at sælge ejendommen.

Det afgørende for klassifikationen under årsregnskabsloven er ledelsens fortsatte hensigt med besiddelsen af ejendommen. Ledelsen skal dog kunne underbygge sin hensigt om salg af en ejendom.

Eksempel - Omklassifikation af handelsejendom til investeringsejendom

Erhvervsstyrelsen har i sin regnskabskontrol bl.a. oplevet, at en virksomhed, der har handelsejendomme til salg, har udbudt ejendommene til salg til en pris, der er væsentlig højere end den i årsregnskabet målte værdi af ejendommene. Den høje udbudspris resulterer i, at virksomheden ikke får solgt nogen af ejendommene i en årrække. Virksomheden vælger i den mellemliggende periode at udleje ejendommene.

Det er styrelsens vurdering, at virksomheden i en sådan situation skal omklassificere ejendommene fra varebeholdninger til investeringsejendomme.

Ved at hente inspiration i IFRS 5, så vil hensigten om salg være underbygget, når følgende kriterier er opfyldt:

i løbet af den første 1-årige periode, har virksomheden foretaget de tiltag, som er nødvendige for at reagere på de ændrede omstændigheder, f.eks. prisjusteringer på ejendommen til salg,

ejendommen sættes aktivt til salg til en pris, der er rimelig under de ændrede omstændigheder, og

ejendommen er fortsat til salg og salget er højst sandsynligt, dvs. planen for salget af ejendommen er korrigeret efter de ændrede omstændigheder, prisen er rimelig i forhold til ejendommens aktuelle dagsværdi, og ejendommen forventes solgt inden for et år.

Det er styrelsens vurdering, at en ændring i klassifikationen af en ejendom ikke behandles regnskabsmæssigt som en praksisændring iht. årsregnskabslovens § 51. Virksomheden skal således ikke ændre sammenligningstal for ejendomme, hvis klassifikationen har ændret sig i forhold til tidligere regnskabsår.

Ved omklassifikation af ejendomme, kan virksomheden med fordel give oplysning herom i anvendt regnskabspraksis. Således vil regnskabsbrugerne være bedre oplyste til at forstå udviklingen i årsregnskabet. Denne oplysning kunne være særlig relevant at medtage i de tilfælde, hvor omklassifikationen fører til ændret regnskabsmæssig behandling (fx fra en domicilejendom, der måles til kostpris, til en investeringsejendom, der måles til dagsværdi) og derved potentielt større påvirkning af årsregnskabet. Styrelsen gør opmærksom på, at oplysning om omklassifikation af ejendomme ikke er et lovkrav, men alene en frivillig oplysning. I den forbindelse skal styrelsen dog samtidig henlede virksomhedens opmærksomhed på kravet i årsregnskabslovens § 76 a, nr. 2, der angiver, at der skal redegøres for væsentlige ændringer i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold. Efter styrelsens vurdering vil en sådan omklassifikation af virksomhedens ejendomme i nogle tilfælde føre til, at der vil være krav om oplysning herom i ledelsesberetningen, hvis den ændrede klassifikation har en væsentlig påvirkning på virksomhedens aktiviteter og/eller økonomiske forhold.