Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit 3
Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)
Erhvervsstyrelsen understreger vigtigheden af, at en virksomhed, der overtager en ejendom, får udført en sikringsakt ved at få tinglyst sin rettighed over den ejendom, den har overtaget. Ifølge tinglysningslovens § 1, stk. 1, skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Dog skal en sådan aftale eller retsforfølgning, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret, selv være tinglyst, og erhververen ifølge aftalen være i god tro, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 2.
Styrelsen har i forbindelse med konkrete sager i regnskabskontrollen konstateret, at nogle virksomheder undlader at udføre deres sikringsakt, da de mangler at få tinglyst skødet, der angiver, at virksomheden har overtaget ejendommen.
Grundlæggende er det styrelsens vurdering, at det er fast praksis ved ejerskifte af ejendomme, at det nye skøde/overdragelsen af ejendommens rettigheder tinglyses inden for kort tid. En manglende tinglysning af rettigheder i forbindelse med overdragelsen medfører, at virksomheden som udgangspunkt ikke har den nødvendige kontrol over ejendommen. Tinglysningen sikrer den nye ejers beføjelser over ejendommen, såsom at kunne sælge ejendommen eller kunne optage ny gæld med pant i ejendommen. Ydermere sikrer en tinglysning af rettighederne i forbindelse med overdragelsen, at sælgers kreditorer ikke får mulighed for at gøre udlæg i ejendommen, ligesom det sikrer købers kreditorers mulighed og ret til at foretage udlæg.
En tinglysning af rettighederne over ejendommen i forbindelse med overdragelsen hæmmer derfor andres adgang til ejendommens økonomiske fordele, hvilket er et af de tre krav i forbindelse med at opnå kontrol over et aktiv (ejendommen). De to øvrige krav for at opnå kontrol er at kunne bestemme over ejendommen samt opnå økonomiske fordele ved aktivet.
Når virksomheden ikke har kontrol over ejendommen, opfylder den ikke definitionen på et aktiv i årsregnskabslovens bilag 1, C, nr. 1, og kan derfor ikke indregnes i balancen, jf. årsregnskabslovens § 33. Virksomheden har i stedet en aftale om erhvervelse af en ejendom, hvor transaktionen endnu ikke er gennemført. En eventuel betaling til køber skal anses for en forudbetaling på ejendommen.
Hvis det ikke har været praktisk muligt for virksomheden at få tinglyst rettighederne over ejendommen inden balancetidspunktet, men virksomheden har påbegyndt tinglysningsprocessen af overdragelsen, og tinglysningen er er på plads inden årsrapporten offentliggøres, bekræfter det, at virksomheden havde opnået den nødvendige kontrol over ejendommen på balancetidspunktet, og virksomheden kan således indregne ejendommen i årsregnskabet på balancetidspunktet.
Ovennævnte vedrører ikke kun erhvervede ejendomme i Danmark, men ligeså ejendomme erhvervet i andre lande med lignende sikringssystemer, tingslysningsdommere osv. I Tyskland og Frankrig anvendes eksempelvis notarerklæringer om ejerskabet af en ejendom. Det er styrelsens vurdering, at tilsvarende udenlandske sikringsakter skal være foretaget, inden årsrapporten er offentliggjort, for at sikre kontrollen over den udenlandske ejendom, så der dermed kan ske indregning af ejendommen i årsregnskabet, jf. årsregnskabslovens § 33.
Eksempel – manglende tinglysning af ejendom
Erhvervsstyrelsen har i flere kontrolsager oplevet en manglende tinglysning af rettighederne over ejendomme fra en hovedaktionær/modervirksomhed til eller fra en virksomhed under dennes kontrol.
Styrelsen har blandt andet noteret, at kapitalejere har overført en ejendom til en virksomhed, de har fuld kontrol over, og derved ikke ser det nødvendigt at foretage tinglysning for at spare afgiften til tinglysning. Styrelsen har ligeledes set eksempler på overdragelse af en ejendom mellem uafhængige parter, hvor man ligeledes forsøger at spare afgiften til tinglysning af rettighederne.
Det er i ovennævnte situationer styrelsens vurdering, at den overtagende part af ejendommen ikke havde den tilstrækkelige kontrol over ejendommen, og at ejendommen derfor ikke kunne indregnes som en ejendom i årsregnskabet.