Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit 5.4
Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)
Årsregnskabslovens § 38, stk. 3, henviser til, at § 37, stk. 1, 2.-5. pkt., finder tilsvarende anvendelse, når investeringsejendomme løbende skal reguleres til dagsværdi. Heraf fremgår det, at dagsværdi måles med udgangspunkt i nedenstående hierarki:
1. Den salgsværdi, der kan konstateres for de pågældende aktiver eller forpligtelser på et aktivt marked (§ 37, stk. 1, 2. pkt.)
2. Kan salgsværdien ikke umiddelbart konstateres for aktiverne eller forpligtelserne, måles de ud fra markedets salgsværdier på aktivets eller forpligtelsens enkelte bestanddele eller ud fra markedets salgsværdier på lignende aktiver eller forpligtelser (§ 37, stk. 1, 3. pkt.)
3. Eksisterer der heller ikke et aktivt marked for disse bestanddele, skal dagsværdien så vidt muligt måles til en tilnærmet salgsværdi ved hjælp af den for aktivet eller forpligtelsen relevante kapitalværdi, hvis denne kan beregnes ved hjælp af almindeligt accepterede værdiansættelsesmodeller og -teknikker (§ 37, stk. 1, 4. pkt.)
4. Kan en tilnærmet salgsværdi ikke beregnes, skal aktivet eller forpligtelsen måles til kostpris (§ 37, stk. 1, 5. pkt.).
Idet investeringsejendomme ikke handles på et aktivt marked – såsom børsnoterede C25-aktier – kan dagsværdien af investeringsejendomme ikke fastsættes baseret på § 37, stk. 1, 2. pkt.
Investeringsejendommes dagsværdi kan oftest heller ikke fastsættes udelukkende efter § 37, stk. 1, 3. pkt., da investeringsejendomme som oftest klart adskiller sig fra hinanden. F.eks. kan kontorejendomme, der er identiske udefra, virke sammenlignelige, men de kan alligevel ikke nødvendigvis sammenlignes, da de kan indeholde forskellige forhold i lejekontrakten, bonitet hos lejer samt forskellige bestanddele indvendigt i ejendommen (toiletter, badeværelser, køkken osv.), ligesom beliggenheden vil være forskellig. Alt dette kan være årsag til en forskellig dagsværdi. Undtagelsen kan dog eksempelvis være byggegrunde og landbrugsjord, som i visse situationer formodes at kunne fastsættes til dagsværdi ud fra § 37, stk. 1, 3. pkt., baseret på markedets salgsværdier for lignende byggegrunde og landbrugsjorder. Dog er det en væsentlig forudsætning, at byggegrundene eller landbrugsjorden er sammenlignelige, f.eks. at byggemodningen er ens for byggegrundene. I modsat fald skal der tages hensyn til forskellen i byggemodningen/modningsomkostninger.
Det er styrelsens vurdering, at investeringsejendomme således ikke handles på et aktivt marked, da de handlede investeringsejendomme ikke er sammenlignelige grundet unikke karakteristika, ligesom volumen af handlerne ikke er tilstrækkelig til, at det kan anses for at være et aktivt marked. Det er således styrelsens vurdering, at dagsværdifastsættelsen af investeringsejendomme som hovedregel skal ske med anvendelse af væsentlige inputs i henhold til § 37, stk. 1, 4. pkt., i dagsværdihierarkiet, hvor værdiansættelsen i stor udstrækning baserer sig på ikke-observerbare input og beregnes ud fra almindeligt accepterede værdiansættelsesmodeller og -teknikker. Inputs i henhold til § 37, stk. 1, 3. pkt., vil normalt indgå i forbindelse med fastsættelsen af dagsværdien efter § 37, stk. 1, 4. pkt., da udgangspunktet vil være forhold, der kan aflæses i markedet, såsom generelle afkastkrav, realiserede priser m.v., men ultimativt kan inputs i henhold til § 37, stk. 1, 3. pkt., i de fleste tilfælde ikke stå alene ved dagsværdifastsættelsen, idet der oftest suppleres med væsentlige ikke-observerbare inputs i henhold til § 37, stk. 1, 4. pkt., hvorfor dagsværdifastsættelsen ultimativt kategoriseres som en måling efter § 37, stk. 1, 4. pkt.
De to mest anvendte værdiansættelsesmodeller ved beregning af dagsværdi vil blive gennemgået i afsnit 6.
Hvis virksomheden ikke kan opgøre en pålidelig dagsværdi, skal virksomheden måle investeringsejendommen midlertidigt til kostpris i henhold til § 37, stk. 1, 5. pkt., indtil investeringsejendommens dagsværdi kan opgøres pålideligt. Her skal virksomheden anvende investeringsejendommens historiske kostpris med tillæg af tilgange. Nedskrivningen fra den seneste dagsværdi til kostpris vil skulle indregnes i resultatopgørelsen.
For ejendomsmarkedet vil det kun være yderst sjældent, at det ikke er muligt at fastsætte en dagsværdi grundet manglende pålidelighed. Styrelsen tilkendegiver dog, at der kan opstå situationer, hvor manglende pålidelighed gør sig gældende.
Dette kan være tilfældet ved ombygning eller opførelse af en ejendom, hvor det kan være meget svært at opgøre dagsværdien af en bygning, som eksempelvis er 1/3 opført. Problemstillingen opstår, når en virksomhed har en byggegrund, som har været indregnet som investeringsejendom til dagsværdi, og der efter nogle år startes byggeri på grunden. Her vil grunden dog fortsat skulle måles til dagsværdi, mens byggeriet måles til kostpris indtil færdiggørelsen, hvorefter den samlede ejendom inkl. grunden måles til dagsværdi. Samme model kan anvendes, når en eksisterende bygning nedrives med henblik på, at der skal opføres en ny bygning, eller hvor der er tale om en så stor ombygning, at der reelt er tale om nyopførelse.
De tilfælde, som reelt vil medføre en overgang til kostpris for ejendommen, vil formentlig begrænse sig til de situationer, hvor udlejningen af ejendommen er meget usikker, og hvor ejendommen er så særlig, at der ikke kan konstateres handler med tilsvarende ejendomme i markedet. Her må det forudsættes, at der undersøges for handler i større geografiske områder og for ejendomme, som ikke er helt ens, før det konkluderes, at der ikke kan findes en dagsværdi.
Så længe virksomheden måler sine investeringsejendomme midlertidigt til kostpris i henhold til årsregnskabslovens § 37, stk. 1, 5. pkt., grundet upålidelig dagsværdimåling, skal virksomheden samtidig iagttage nedskrivningsbestemmelserne i § 42, stk. 1, da det er styrelsens vurdering, at der vil være indikationer på værdiforringelse grundet den upålidelige dagsværdimåling.
Nedskrivningstesten skal opgøre genindvindingsværdien af virksomhedens investeringsejendomme, der er den højeste værdi af enten investeringsejendommens salgsværdi fratrukket salgsomkostninger, eller kapitalværdi. Idet kapitalværdien skal opgøres ud fra de samme dagsværdimetoder, som ovenfor beskrevet, hvor der netop ikke var tilstrækkelig pålidelige inputs til fastsættelse af dagsværdien, opstår der et cirkulært problem, hvilket fører til den midlertidige måling til kostpris.
Det er dog styrelsens vurdering, at det må være i regnskabsbrugernes interesse og af hensyn til det retvisende billede, jf. årsregnskabslovens § 11, stk. 1, at ledelsen skal foretage en nedskrivningstest af investeringsejendommenes regnskabsmæssige værdi, fremfor blot at måle den til kostpris.
Styrelsen bemærker, at nedskrivningstesten i dette tilfælde må foretages ud fra mindre pålidelige input (i den afkastbaserede model/DCF-modellen) eller ud fra det bedste skøn fra en valuar, på værdien ved et normalt salg indenfor en sædvanlig periode, f.eks. et halvt år. Hvis der udføres en nedskrivningstest med en mere usikker (mindre pålidelig) beregning end normalt, kan der være oplysningskrav vedrørende usikkerheden ved indregning og måling. Se mere herom i afsnit 7.
Ikke-observerbare input, der benyttes ved en dagsværdimåling i henhold til § 37, stk. 1, 4. pkt., skal afspejle forudsætningerne, som markedsdeltagerne ville anvende ved prisfastsættelsen af aktivet, herunder forudsætningerne om risici (IFRS 13, afsnit 87). Forudsætninger om risici omfatter den risiko, der er forbundet med en bestemt værdiansættelsesmetode, der er anvendt til at måle dagsværdi og risikoen i forbindelse med inputtene, der er anvendt i værdiansættelsesmetoden. En måling, der ikke omfatter en regulering i forhold til risici, ville ikke afspejle en dagsværdimåling, hvis markedsdeltagerne medtog en regulering ved prisfastsættelsen af aktivet. Det kan eksempelvis være nødvendigt at inkludere en risikoregulering, hvis der er væsentlig måleusikkerhed, jf. IFRS 13, afsnit 88. Se eksemplet om risikoregulering nedenfor.
En virksomhed skal udarbejde ikke-observerbare inputs ved hjælp af de bedste oplysninger, der foreligger i situationen, hvilket kan omfatte virksomhedens egne data. Ved udarbejdelsen af ikke-observerbare input kan en virksomhed begynde med sine egne data, men skal regulere disse data, hvis andre markedsdeltagere ville anvende disse data, eller hvis der er noget særligt for virksomheden, som ikke er til rådighed for andre markedsdeltagere (f.eks. en virksomhedsspecifik synergi). En virksomhed behøver ikke foretage en dybdegående analyse for at skaffe oplysninger om markedsdeltagernes antagelser, men en virksomhed skal tage hensyn til alle oplysninger om markedsdeltagernes antagelser, som er rimeligt tilgængelig. Ikke-observerbare inputs udformet på måden beskrevet ovenfor anses for at være markedsdeltagerantagelser og opfylder formålet for en dagsværdimåling (IFRS 13, afsnit 89).
Eksempel - Risikoregulering ved dagsværdimåling
En virksomhed har planer om at ombygge en ejendom, den ejer, således at den overgår fra erhvervsudlejning til boligudlejning. I processen vil virksomheden omdanne ét stort areal til flere lejligheder, der vil blive udlejet til privatpersoner. Virksomheden har ansøgt kommunen om at omdanne ejendommen til boligformål og ombygge ejendommen. Kommunen har indledningsvist afvist ansøgningen grundet manglende overholdelse af formaliteter i forbindelse med ansøgningen, men der pågår en genvurderingsproces, og virksomheden regner med at få en godkendelse.
Da kommunen således indledningsvist har afvist ansøgningen, er byggeriet ikke gået i gang. Virksomheden har dog i sin dagsværdifastsættelse indarbejdet væsentligt forhøjede lejeindtægter uden tomgang, som reflekterer, at virksomheden forventer, at ombygningen er færdiggjort, og alle boliger er fuldt udlejede i starten af næstkommende regnskabsår. Virksomhedens dagsværdifastsættelse fører til en væsentlig forhøjet dagsværdi af investeringsejendommen på balancetidspunktet.
Det er styrelsens vurdering, at markedsdeltagere ville vurdere, at ansøgningen om ombygning til flere lejligheder er behæftet med en risiko, der skal afspejles i dagsværdiberegningen. Dette er pt. ikke sket. Endvidere mangler der at blive taget højde for de omkostninger, som vil påløbe bygherre/developer, som f.eks. intern tid, anvendelse af relevante rådgivere m.v. Når ombygningen går i gang og skrider fremad, vil risici i forbindelse med byggeriet løbende reduceres, og dermed vil dagsværdien løbende stige.
Risici i forbindelse med byggeriet kan blandt andet være:
budgetoverskridelser ved byggeriet, herunder større end forventede betalinger til håndværker/entreprenør, der forestår ombygningen af ejendommen,