Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit 6.1
Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)
Fastsættelsen af forrentningskravet er en væsentlig faktor ved dagsværdimåling af en ejendom. Selv mindre udsving i forrentningskravet har en betydelig effekt på ejendommens værdi.
Virksomheden skal kunne redegøre for, hvordan forrentningskravet er fastlagt. Forrentningskravet fastsættes ud fra:
Det generelle markedsrenteniveau – det vil sige den risikofrie rente
Risikopræmien, der afspejler markedsrisikoen og specifikke risici for den konkrete investeringsejendom
Markedsrisici er blandt andet investeringsejendommens beliggenhed, illikviditet på markedet (udbud og efterspørgsel) og lovmæssige begrænsninger.
Specifikke risici er blandt andet lejernes bonitet, sandsynlighed for genudlejning (tomgang), ejendommens stand, og subsektor specifikke risici f.eks. risici særligt for kontorejendomme, detailhandelsejendomme, etc.
En indikator for blandt andet markedsrenteniveauet er den lange obligationsrente på realkreditobligationer, herunder forventninger til udviklingen i denne.
En del ejendomsvaluarer udarbejder periodevise markedsrapporter, enten måneds- eller kvartalsvis, hvoraf der fremgår det konstaterede forrentningskrav og den gennemsnitlige markedsleje for investeringsejendomme beliggende i forskellige byer/områder samt opdelt i typer af ejendomme (f.eks. kontor, beboelse, industri, butik).
Hertil er det dog væsentligt at bemærke, at forrentningskravet afhænger af den enkelte investeringsejendoms forhold (risikopræmien). Derfor skal virksomheden altid vurdere, om det oplyste forrentningskrav i markedsrapporterne er umiddelbart anvendeligt, eller om virksomheden skal justere på det oplyste forrentningskrav for at reflektere forholdene omkring virksomhedens individuelle investeringsejendom. Igen skal der foreligge en tilstrækkelig redegørelse og dokumentation for, hvordan det enkelte forrentningskrav er retvisende for den pågældende investeringsejendom.
Et væsentligt forhold, der skal redegøres for og dokumenteres i forlængelse af det fastsatte forrentningskrav, er investeringsejendommens specifikke risici. Det drejer sig især om en vurdering af lejerens bonitet (især hvis der er én væsentlig lejer) – hvilket vil sige lejernes evne til at betale den nuværende aftalte leje. Desuden må det forventes, at virksomheden tager stilling til genudlejningsmuligheden for investeringsejendommene, samt hvad der evt. skal medtages af tomgang. På samme måde vil langsigtede lejekontrakter med solide lejere kunne reducere risikoen for manglende genudlejning og dermed forrentningskravet.
I den afkastbaserede model normaliseres driftsindtægter og driftsudgifter i beregningsmodellen (antagelse om at disse er stabile). Der skal således ikke korrigeres for inflation.
I DCF-modellen vil der for budgetperioden blive gjort brug af en diskonteringsrente, som består af forrentningskravet (som i den afkastbaserede model) samt et inflationstillæg, da lejeindtægter og driftsudgifter hhv. pristalsreguleres og inflationsreguleres i budgetperioden. I terminalperioden vil diskonteringsrenten for DCF-modellen dog ikke indeholde et inflationstillæg, og således vil terminalværdiberegningen foretages på samme måde som for den afkastbaserede model, dvs. normaliseret driftsafkast divideret med forrentningskravet.