Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit 6.2
Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)
Ved fastsættelse af dagsværdien på en investeringsejendom ved anvendelse af en afkastbaseret model, skal dagsværdien fastsættes ud fra ejendommens forventede normaliserede driftsafkast og et forrentningskrav. Dette forudsætter, at investeringsejendommens lejeindtægter og driftsudgifter m.v. forventes at være stabile i de kommende år, men også at der tages behørigt højde for større periodiske vedligeholdelsesarbejder.
Dette betyder, at der grundlæggende skal indhentes de samme data, uanset om virksomheden anvender den afkastbaserede model eller en DCF-model.
Erhvervsstyrelsen har i forbindelse med sin regnskabskontrol konstateret, at flere virksomheder anvender regnskabsårets driftsafkast ved fastsættelsen af dagsværdien. Det kan som udgangspunkt ikke være retvisende, medmindre virksomheden tager hensyn til følgende mulige korrektioner:
Om de nuværende lejeindtægter er på niveau med markedslejen. Dette betyder, at virksomheden skal vurdere, om dens nuværende lejeindtægter svarer til den aktuelle markedsleje på en tilsvarende ejendom. Såfremt dette ikke er tilfældet, skal der foretages en regulering af lejeforholdet. Eksempelvis vil et 10-årigt uopsigeligt lejemål, indgået til en højere leje end markedslejen, føre til en højere dagsværdi. I den afkastbaserede model vil dette komme til udtryk i form af en ejendomsspecifik korrektion – i dette tilfælde et tillæg – til dagsværdimålingen, som er baseret på markedslejen og forrentningskravet for en tilsvarende ejendom på markedet. Når den 10-årige periode med den højere leje er ophørt, skal virksomheden stoppe med at tillægge en merværdi til dagsværdien.
Erhvervslejemål og privatlejemål har forskellige karakteristika. Dette skal man være opmærksom på, når man foretager en dagsværdifastsættelse. Ved udlejning til privatpersoner er der en risiko for, at lejeren indgiver en klage til Huslejenævnet vedrørende for høj husleje. Dette kan medføre, at Huslejenævnet træffer afgørelse om, at virksomheden skal reducere huslejen. Af denne grund skal virksomheden også udvise forsigtighed, når den fastsætter dagsværdien for sine investeringsejendomme.
Hvis der er aftalt lejerabatter i en uopsigelig lejekontrakt, skal dette medføre en ejendomsspecifik korrektion i dagsværdimålingen – i dette tilfælde et fradrag, så længe der består en lejerabat. Hvorvidt årets vedligeholdelsesomkostninger er på niveau med et normaliseret år. Det er styrelsens vurdering, at virksomheden skal gennemgå historiske og fremtidige vedligeholdelsesprojekter, idet et unormalt højt eller lavt niveau af vedligeholdelsesomkostninger for det pågældende regnskabsår kan have væsentlig betydning for virksomhedens normaliserede driftsafkast og dermed investeringsejendommens dagsværdi.
Hvorvidt virksomhedens forventede fremtidige tomgangsprocent er på niveau med dens tomgangsprocent for regnskabsåret. Hvis den nuværende tomgang for investeringsejendommen viser eksempelvis 3 % tomgang, og der i fremtiden forventes 4 %, så skal der korrigeres i driftsafkastet.
Tidligere var det ikke tilladt at tage højde for værdiændringer som følge af udviklingspotentiale. Men i IFRS 13 anerkendes det, at en markedsdeltager vil lægge udviklingspotentiale til grund i sin fastsættelse af dagsværdien, hvorfor udviklingspotentialet skal inddrages i fastsættelsen af dagsværdien. I den afkastbaserede model vil det eksempelvis komme til udtryk som:
et reduceret forrentningskrav ved udlejningsejendomme med udviklingspotentiale,
en ændret fremtidig pengestrøm ved tildeling af byggerettigheder på en grund,
ændret driftsafkast og forrentningskrav ved ændret brug af ejendommen.
Det er styrelsens vurdering, at det skal kunne dokumenteres, hvorledes der er taget højde for f.eks. byggerettigheder, ligesom det skal indgå i noteoplysningerne om de centrale forudsætninger for dagsværdiberegningen, jf. årsregnskabslovens § 58 a, stk. 2 – se nærmere herom under afsnit 7.