Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit 6.3
Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)
En anden ofte benyttet værdiansættelsesmodel er discounted cash flow (DCF) modellen. I DCF-modellen foretages en tilbagediskontering af investeringsejendommenes fremtidige frie pengestrømme til nutidsværdi. DCF-modellen indeholder de samme eller lignende forudsætninger, som den afkastbaserede model.
Forskellen mellem DCF-modellen og den afkastbaserede model er særligt, at DCF-modellen muliggør en større specificeringsgrad i dagsværdiberegningen, grundet at den indeholder en budgetperiode, hvor der med stor nøjagtighed kan indarbejdes forventede særlige indtægter og udgifter for investeringsejendommen i de relevante budgetår, såsom fremtidige lejeindtægtsstigninger, udnyttelse af udviklingspotentialet på ejendommen, fremtidige vedligeholdelses- og forbedringsomkostninger og/eller konsekvenser ved udløb af større lejekontrakter mv. I den henseende er DCF-modellen bedre egnet end den afkastbaserede model, grundet muligheden for at specificere de årligt varierende driftsudgifter og driftsindtægter i budgetperioden.
Typisk er budgetperioden i DCF-modellen en længere årrække. Budgetperioden fastsættes efter behovet for den givne investeringsejendom. Hvis der eksempelvis forventes flere større engangsomkostninger til vedligehold og renoveringer samt huslejestigninger og udløb af lejekontrakter over de kommende 9 år, hvorefter ejendommen forventes i god stand med stabile lejeindtægter og driftsudgifter, taler disse forhold for at anvende en 10-årig DCF-model.
Terminalperioden i DCF-modellen skal indeholde de langsigtede/normaliserede lejeindtægter og driftsudgifter.
Ved anvendelse af DCF-modellen er det vigtigt at indarbejde inflation i budgetperiodens indtægter og udgifter. Denne bliver i tilbagediskonteringen fratrukket igen, idet diskonteringsrenten for budgetperioden indeholder et forrentningskrav og et inflationstillæg. I terminalperioden skal der ikke være et inflationstillæg, idet terminalperiodens beregning tager udgangspunkt i et normaliseret driftsafkast for årene fremadrettet. Forrentningskravet i terminalperioden er således enslydende med forrentningskravet i en afkastbaseret model. Det er ligeledes vigtigt at vurdere, hvorvidt forrentningskravet i terminalperioden skal være anderledes end forrentningskravet i budgetperioden, særligt hvis der har været større istandsættelses- og renoveringsudgifter i budgetperioden, som har resulteret i, at investeringsejendommens stand er væsentlig forbedret hen imod terminalperioden.