Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit Indledning
Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)
Erhvervsstyrelsen har i forbindelse med sit kontrolarbejde konstateret flere tilfælde af forkert regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme, der måles til dagsværdi. Sammenholdt med at der er sket væsentlige ændringer i reguleringen af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme og på foranledning af et ønske fra Regnskabsrådet, har styrelsen udarbejdet denne vejledning med henblik på at give virksomhederne, deres rådgivere og regnskabsbrugerne aktuel vejledning i reglerne herom. Nærværende vejledning erstatter således det af styrelsen udarbejdede notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme fra 2009.
Formålet med denne vejledning er at opdatere og uddybe, hvorledes den regnskabsmæssige behandling ved måling af investeringsejendomme til dagsværdi foretages med udgangspunkt i de gældende bestemmelser i årsregnskabsloven og fortolkningsgrundlaget til årsregnskabsloven i de internationale regnskabsstandarder (IFRS).
Vejledningen skal derfor bidrage med at gøre både ledelsen for virksomhederne og regnskabsbrugerne opmærksomme på hvilke handlinger, der skal være udført ved måling af investeringsejendomme til dagsværdi, ligesom vejledningen beskriver hvilke oplysninger, der skal gives i årsrapporten, når investeringsejendomme måles til dagsværdi.
Som udgangspunkt måles investeringsejendomme til kostpris, jf. årsregnskabslovens § 36, stk. 1, med løbende afskrivninger på bygninger m.v., jf. årsregnskabslovens § 43, stk. 1. I denne vejledning fokuseres der på dagsværdimåling af investeringsejendomme efter bestemmelsen i årsregnskabslovens § 38, stk. 1, som er et frivilligt tilvalg.
Af årsregnskabslovens § 38 fremgår blandt andet følgende:
Efter første indregning kan investeringsejendomme løbende reguleres til dagsværdi. .... Stk. 3. § 37, stk. 1, 2.-5. pkt., finder tilsvarende anvendelse på stk. 1 og 2.
Fra 2009 og frem til i dag, er der sket væsentlige ændringer i reguleringen af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Disse tæller blandt andet ændringer af årsregnskabsloven i 2015:
IFRS 13 (Måling af dagsværdi), der trådte i kraft i 2011, skal anvendes som fortolkningsgrundlag til årsregnskabsloven ved måling til dagsværdi, fx af investeringsejendomme. Bemærk at definitionen af investeringsejendomme og klassifikationen heraf fortsat fortolkes i henhold til IAS 40.
Fjernelse af kravet om investering som hovedaktivitet som betingelse for at anvende bestemmelsen i årsregnskabslovens § 38 om måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Herefter kunne alle virksomheder, der har investeringsejendomme, måle disse til dagsværdi, uagtet virksomhedens hovedaktivitet.
Oplysningskravene for de mindste virksomheder blev desuden lempet i 2015, ved indførelsen af den særlige kategori ”mikrovirksomheder”, jf. §§ 22 a og 22 b i årsregnskabsloven.
Erhvervsstyrelsen gør opmærksom på, at mikrovirksomheder, der måler investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabslovens §§ 37 – 38, ikke kan gøre brug af undtagelserne i årsregnskabslovens § 22 b, stk. 1. Dette følger af årsregnskabslovens § 22 b, stk. 4.
Desuden følger det af årsregnskabslovens § 22 a, stk. 3, nr. 2, at virksomheder ikke kan anvende bestemmelserne for mikrovirksomheder, jf. årsregnskabslovens § 22 b, stk. 1, hvis virksomhedernes altovervejende hovedaktivitet er at eje investeringsejendomme. Udgangspunktet for vurderingen er, hvor stor en del af balancen som udgøres af investeringsejendomme. Der vil dog også blive lagt vægt på, om virksomhedernes indtægter stort set udelukkende stammer fra lejeindtægter og/eller kapitalgevinster fra virksomhedens ejendomsaktivitet, og om medarbejderne er beskæftiget med investering i ejendomme eller med andre aktiviteter som f.eks. ejendomsservice.
Erhvervsstyrelsen har i forbindelse med sin regnskabskontrol konstateret, at flere mindre ejendomsvirksomheder anvender undtagelserne for mikrovirksomheder, selvom de ikke opfylder betingelserne herfor.
Nærværende vejledning indeholder følgende hovedafsnit:
1. Klassifikation af ejendomme
2. Ændring i klassifikation af ejendomme
4. Ledelsens ansvar ved dagsværdifastsættelse
5. Definitionen og fastsættelse af dagsværdi
6. Dagsværdiberegningsmodeller
Bilag A: Eksempel på noteoplysning, jf. årsregnskabslovens § 58 a
Vejledningen behandler ikke finansielt leasede investeringsejendomme.
Nærværende vejledning beskriver alene dagsværdimåling af ejendomme i henhold til årsregnskabslovens § 38.
Styrelsen gør desuden opmærksom på, at vejledningen tager udgangspunkt i virksomheder omfattet af regnskabsklasse B, C og D, som aflægger årsrapport efter årsregnskabsloven.