Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit 4

Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)

Ledelsens ansvar ved dagsværdifastsættelse

Virksomhedernes måling af investeringsejendomme til dagsværdi i henhold til årsregnskabslovens § 38, stk. 1, er et frivilligt tilvalg. Dette frivillige tilvalg kan være yderst byrdefuldt, hvorfor den enkelte virksomhed – inden valg af dette måleprincip – nøje bør overveje, om den har og ønsker at anvende de fornødne ressourcer til dagsværdimåling af sine investeringsejendomme.

Første gang en virksomhed indregner en investeringsejendom, skal der fastlægges en praksis for den efterfølgende måling. Den skal herefter anvendes konsekvent for alle investeringsejendomme. I loven tillades måling til kostpris (§ 36) og dagsværdi (§§ 38 og 41). Hvis målemetoden ønskes ændret efterfølgende, skal ledelsen derimod konkret kunne påvise, at den nye målemetode bedre fører til et retvisende billede i henhold til årsregnskabslovens § 13, stk. 2. Dette betyder i praksis, at det kan være meget vanskeligt at ændre regnskabspraksis fra dagsværdi til kostpris for investeringsejendomme, jf. også bestemmelsen i IAS 40, afsnit 31, sidste pkt.:

Det er højst usandsynligt, at et skift fra dagsværdimodellen til kostprismodellen vil medføre en mere relevant præsentation.

Det er ledelsen for virksomheden, der har ansvaret for at udarbejde en relevant og pålidelig dagsværdimåling.

Ledelsen kan i forbindelse med fastsættelsen af dagsværdien selv foretage beregningen af dagsværdien eller alternativt anvende ekstern bistand fra eksempelvis en valuar.

Eksempel – Utilstrækkelig dokumentation for dagsværdi af ejendom

Erhvervsstyrelsen har i forbindelse med konkrete sager i regnskabskontrollen konstateret, at virksomheder, der har indhentet salgsopstillinger inkl. salgsbudgetter, markedsvurderinger eller lignende fra ejendomsmæglere eller valuarer, ukritisk har benyttet disse som dagsværdigrundlag for investeringsejendommen ved måling i årsregnskabet. Da disse rapporter oftest ikke er udarbejdet med det formål at fastsætte dagsværdien efter lovens krav, indeholder de derfor ikke nødvendigvis alle de relevante og nødvendige oplysninger, der kræves i henhold til årsregnskabsloven.

Styrelsen oplever også i en del kontrolsager, at virksomheder – som dokumentation for dagsværdien af en indregnet ejendom – indsender en salgsopstilling, de har modtaget fra ejendomsmægleren, med en udbudspris, der i årsregnskabet er benyttet som den målte dagsværdi af ejendommen. Ofte argumenterer virksomheden med, at udbudsprisen fra ejendomsmægleren indikerer, at ejendommen har den dagsværdi, som er målt i årsregnskabet. Det er styrelsens vurdering, at en udbudspris i en salgsopstilling ikke nødvendigvis svarer til dagsværdien, ligesom en salgsopstilling ikke redegør for de anvendte forudsætninger for beregningen af dagsværdien. Det er ultimativt ledelsens ansvar, at den målte værdi i årsregnskabet er baseret på en dagsværdifastsættelse i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser og modeller.

I nogle tilfælde har ledelsen ikke været i stand til at redegøre konkret for de anvendte forudsætninger. Dette har ført til, at Erhvervsstyrelsen i flere tilfælde har vurderet, at dagsværdiberegningen ikke var foretaget i overensstemmelse med lovens krav. Et eksempel på dokumentation, der er udarbejdet med ekstern bistand, som kan anses for tilstrækkeligt for fastsættelse af dagsværdi i henhold til lovens bestemmelser, er en rapport, der er udarbejdet med det konkrete formål at fastsætte dagsværdien for investeringsejendommen, og hvor de anvendte forudsætninger og grundlaget herfor er oplyst i rapporten.

Virksomheden skal samtidig i anvendt regnskabspraksis redegøre for indregningsmetode og målegrundlag, der er anvendt for investeringsejendomme, herunder at investeringsejendomme måles til dagsværdi efter bestemmelserne i årsregnskabslovens § 38, stk. 1, samt at der evt. benyttes en ekstern valuar, og at dagsværdien er fastsat med udgangspunkt i eksempelvis den afkastbaserede model / DCF-modellen.

Virksomheden skal ligeledes oplyse i noterne, hvis dagsværdien er fastsat ud fra ikke-observerbare inputs, hvor der gives oplysninger om de centrale forudsætninger, der er anvendt. Det er eksempelvis det anvendte forrentningskrav.