Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit 5.2
Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)
5.2. Forudsætninger ved dagsværdiberegning
Det fremgår af forordet til IFRS 13, hvorledes dagsværdien overordnet skal beregnes (forordet til IFRS 13 findes alene på engelsk):
The IFRS explains that a fair value measurement requires an entity to determine the following: (a) the particular asset or liability being measured; (b) for a non-financial asset, the highest and best use of the asset and whether the asset is used in combination with other assets or on a stand-alone basis; (c) the market in which an orderly transaction would take place for the asset or liability; and (d) the appropriate valuation technique(s) to use when measuring fair value. The valuation technique(s) used should maximise the use of relevant observable inputs and minimise unobservable inputs. Those inputs should be consistent with the inputs a market participant would use when pricing the asset or liability.
Dagsværdi er således en markedsbaseret, og ikke en virksomhedsspecifik, måling, jf. IFRS 13, afsnit 2. For nogle aktiver kan der foreligge observerede markedstransaktioner eller -oplysninger, og for andre foreligger der muligvis ikke observerede markedstransaktioner eller -oplysninger. Uanset om der foreligger markedstransaktioner/-oplysninger eller ej, er formålet med en måling til dagsværdi at beregne den pris, hvorved en velordnet transaktion, med det formål at sælge investeringsejendommen, ville finde sted mellem markedsdeltagere på målingsdagen under aktuelle markedsforhold.
Med andre ord skal en virksomhed fastsætte dagsværdien af investeringsejendommen ved at anvende de forudsætninger, som markedsdeltagerne ville anvende ved prisfastsættelsen af investeringsejendommen, idet det forudsættes, at markedsdeltagerne handler i deres bedste økonomiske interesse. Styrelsen henviser i øvrigt til afsnit 6, hvori det er oplyst, at en del ejendomsvaluarer udarbejder periodevise markedsrapporter for konstaterede forrentningskrav og gennemsnitlig markedsleje for investeringsejendomme beliggende i forskellige byer/områder, baseret på seneste handler. Oplysningerne i markedsrapporterne er ikke nødvendigvis umiddelbart anvendelige, idet virksomheden skal tage hensyn til virksomhedens egne investeringsejendommes karakteristika, hvis det vurderes, at markedsdeltagerne vil tage disse karakteristika i betragtning ved fastsættelsen af investeringsejendommens dagsværdi på målingstidspunktet. Disse karakteristika kunne være:
beliggenhed og størrelse af en investeringsejendom,
lovmæssige begrænsninger ved brugen af investeringsejendommen, f.eks. områderegulering gældende for investeringsejendommen,
fysiske eller lovgivningsmæssige muligheder i anvendelsen, under hensyntagen til omkostningerne ved at konvertere aktivet til den pågældende anvendelse, hvilket resulterer i et forrentningskrav, som markedsdeltagerne ville kræve fra en investering i det pågældende aktiv anvendt på den pågældende måde. F.eks. potentialet i en investeringsejendom, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1 og 2, samt en byggeret på en grund.
Eksempel – Utilstrækkeligt grundlag ved fastsættelsen af dagsværdi
Erhvervsstyrelsen har i forbindelse med konkrete sager i regnskabskontrollen konstateret, at nogle virksomheder fastsætter dagsværdien ud fra, hvad ledelsen vurderer er passende for virksomheden. F.eks. har nogle virksomheder valgt ikke at regulere dagsværdien af investeringsejendommen, uagtet at den beregnede dagsværdi udviste en lavere værdi end den regnskabsmæssige værdi – i nogle situationer, fordi det ville medføre, at egenkapitalen ville blive negativ.
Virksomhederne redegjorde i nogle tilfælde også for, at de ikke mente, at den beregnede dagsværdi udviste et retvisende billede af ejendommens værdi ved et fremtidigt salg. I andre tilfælde har virksomheder bevidst ikke reguleret dagsværdien, selvom dagsværdien var væsentligt højere, idet ledelsen ud fra et forsigtighedsprincip ikke ønskede, at investeringsejendommen skulle påvirke årets resultat eller balancen væsentligt. I nogle tilfælde ville virksomhederne ikke efterleve lovens krav om løbende regulering af investeringsejendommene til dagsværdi, fordi de anser det for byrdefuldt, at der hvert år skal foretages en fastsættelse af dagsværdien på balancetidspunktet.
Her er det vigtigt at være opmærksom på, som også angivet ovenfor, at det er et frivilligt tilvalg at måle investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabslovens § 38, stk. 1. Hvis virksomheden først har foretaget dette frivillige tilvalg, skal virksomheden efterleve de krav, der følger med.
I alle de nævnte tilfælde har virksomhederne ikke efterlevet lovens krav om måling til dagsværdi.
Desuden skal virksomheden være opmærksom på, at selvom den anvender eller påtænker at anvende ejendomme til andet formål, skal fastsættelsen af dagsværdien ske ud fra markedsdeltagernes perspektiv og dermed ud fra den højeste og bedste anvendelse (IFRS anvender begrebet ”Highest and best use”). Dog anses en virksomheds aktuelle anvendelse af en investeringsejendom for at være den højeste og bedste anvendelse, medmindre markedet eller andre faktorer indikerer, at investeringsejendommens værdi kunne maksimeres, hvis markedsdeltagerne anvendte aktivet på en anden måde, jf. IFRS 13, afsnit 29.
Eksempel – Highest and best use ifm. fastsættelse af investeringsejendoms dagværdi
Et konkret eksempel herpå kunne være en virksomhed, der ejer en grund, hvorpå der er en lagerhal, der er udlejet. En ny lokalplan har medført, at virksomheden, i stedet for den nuværende brug af grunden, kan opføre en beboelsesejendom, der efterfølgende vil kunne udlejes.
Det må formodes, at en markedsdeltager vil medtage de nye oplysninger i forbindelse med fastsættelse af grundens (investeringsejendommens) dagsværdi, hvorfor virksomheden ligeledes skal medtage disse oplysninger, for at fastlægge om den nye mulighed vil medføre en højere dagsværdi (Highest and best use) end den nuværende.
Hvis en markedsdeltager må antages at ville opføre en beboelsesejendom på grunden, så vil målingen tage udgangspunkt i grundens værdi. Der skal dog ske et fradrag på grund af at ejendommen først på et senere tidspunkt kan nedrives, samt et fradrag for nedrivningsomkostninger. Modsat kan lejeindtægter i perioden have en positiv effekt.
Virksomheden skal være opmærksom på, at dagsværdien på grund af den nye lokalplan, kan være svær at opgøre pålideligt ligesom virksomheden skal tilgå dagsværdiberegningen med forsigtighed, da den oftest ikke kan beregnes ud fra de nævnte beregningsmetoder for fastsættelse af dagsværdi (DCF- eller afkastbaseret model).
IFRS 13 benyttes som uddybende fortolkningsgrundlag til beregning af dagsværdi efter årsregnskabslovens § 37. Punkt d i IFRS 13’s forord vedrører valget af den værdiansættelsesteknik, der maksimerer brugen af relevante observerbare inputs og minimerer brugen af ikke-observerbare inputs. IFRS 13 tillader tre værdiansættelsesteknikker: markedstilgang, genanskaffelsestilgang og indkomsttilgang. Hvor det i IFRS 13 er en valgmulighed, hvilken værdiansættelsesteknik man vælger, er det ikke tilfældet i årsregnskabsloven. Årsregnskabslovens § 37, stk. 1, 2. – 4. pkt. dikterer, at der skal benyttes henholdsvis salgsværdi på et aktivt marked (2. pkt.), markedstilgang (3. pkt.), og indkomsttilgang/kapitalværdiberegning (4. pkt.).
I praksis vil der dog formentlig ikke være forskelle mellem tilgangen i årsregnskabsloven og under IFRS. Årsagen er, at mens der under IFRS som udgangspunkt er tale om frit valg mellem de tre værdiansættelsesteknikker, så begrænses valgmuligheden af, at virksomheden skal maksimere brugen af observerbare inputs. En virksomhed kan således ikke vælge at måle kapitalandele i en børsnoteret virksomhed baseret på en beregnet kapitalværdi, da IFRS vil kræve markedsværdien – børskursen, fordi brugen af observerbare inputs her er maksimeret.