Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit 7.1
Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)
Der skal generelt redegøres for de anvendte indregningskriterier og målegrundlag i henhold til årsregnskabslovens § 53, stk. 1. I tillæg hertil skal virksomheder, der måler investeringsejendomme til dagsværdi i henhold til årsregnskabslovens § 38, give oplysninger om de anvendte værdiansættelsesmodeller og -teknikker, som er anvendt ved fastsættelsen af dagsværdien, jf. årsregnskabslovens § 53, stk. 2, nr. 1, litra a.
I henhold til årsregnskabslovens § 58 a, stk. 1, er der yderligere krav om, at der for hver kategori af investeringsejendomme, som måles til dagsværdi, jf. § 38, skal oplyses om dagsværdien ultimo regnskabsåret for investeringsejendommene samt ændringer af dagsværdien, der er indregnet direkte i resultatopgørelsen. Hvis en virksomhed således har forskellige kategorier af investeringsejendomme, eksempelvis en beboelsesejendom og en erhvervsejendom, skal noteoplysningen gives for hver af disse to kategorier.
I henhold til årsregnskabslovens § 58 a, stk. 2, er der krav om, at såfremt investeringsejendommens dagsværdi ikke måles på grundlag af observationer på et aktivt marked, skal der oplyses om de centrale forudsætninger, som er anvendt ved beregningen af dagsværdien i henhold til årsregnskabslovens § 37, stk. 1, 4. pkt., i dagsværdihierarkiet.
Der skal således gives oplysning om de centrale forudsætninger for, at regnskabsbrugeren kan vurdere virksomhedens fastsættelse af dagsværdien. For en investeringsejendom, som måles til dagsværdi ved anvendelse af en afkastbaseret model eller en DCF-model, betyder det, at der skal gives oplysninger om eksempelvis ejendommenes kategori (erhverv, logistik, beboelse, mv.), beliggenhed (by/region, eller andre opdelinger som konkret er relevant), forrentningskrav, tomgang i ejendommen, forventet stigning i lejeindtægterne over budgetperioden og terminalperioden m.v. Det skal også oplyses, hvordan der er taget højde for forventet inflation, væsentlige ændringer i huslejeniveauet, fremtidig vedligeholdelse af ejendommen m.v.
Under forudsætning af, at de indregnede investeringsejendomme i årsregnskabet, udgør et væsentligt aktiv, anses noteoplysningskravet iht. årsregnskabslovens § 58 a, stk. 2, for at være en væsentlig note, da udeladelsen af denne noteoplysning bevirker, at regnskabsbruger ikke får kendskab til, hvilke forudsætninger der er lagt til grund for den fastsatte dagsværdi af de indregnede investeringsejendomme i virksomhedens årsregnskab.
Noteoplysningerne skal være tilstrækkelige til, at en regnskabsbruger kan forstå, hvorledes virksomheden er kommet frem til den fastsatte dagsværdi for en investeringsejendom eller en kategori af investeringsejendomme.
Oplysningskravet tillader en gruppering af oplysningerne. Grupperingen afhænger af virksomhedens konkrete forhold. En virksomhed kan f.eks. eje investeringsejendomme rundt om i verden. Her kan det eventuelt være passende, at grupperingen sker land for land. Grupperingen af oplysningerne kræver dog, at investeringsejendommene har samme karakteristika (eksempelvis moderne kontorejendomme). Med andre ord, hvis ejendomsporteføljen både indeholder kontor-, beboelses- eller blandede investeringsejendomme (både bolig og erhverv), kan virksomheden være nødsaget til at opdele yderligere, så oplysningerne gives for hver ejendomstype i det pågældende land. Ydermere kan virksomheden være nødsaget til at opdele oplysningerne yderligere, hvis spændet i det fastsatte forrentningskrav ud fra en væsentlighedsbetragtning er for stort.
Hvis virksomheden hovedsageligt har investeret i ejendomme i Nordjylland og København, kan virksomheden igen opdele oplysningerne ud fra disse geografiske områder, hvis investeringsejendommenes karakteristika er enslydende og spændet i forrentningskravet er begrænset osv. Ved opfyldelse af oplysningskravet skal der også tages hensyn til væsentlighed, så der ikke er behov for at specificere oplysninger som er uvæsentlige, f.eks. afkastkrav på ejendomme, som både enkeltvis og samlet er uvæsentlige.
I bilag 1 er opstillet eksempler på, hvorledes notekrav blandt andet kan se ud for de to beregningsmodeller.