Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven afsnit 7.2
Gældende ret pr. 2026-10-03 tier 5 Erhvervsstyrelsen, Vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-maaling-af-investeringsejendomme-til-dagsvaerdi-efter-aarsregnskabsloven)
Nedenfor har styrelsen opridset nogle af de ledelsesberetningskrav i årsregnskabsloven, som styrelsen anser for at være relevante ved besiddelse af investeringsejendomme:
Ledelsesberetningskravene til regnskabsklasse B er væsentligt færre, sammenholdt med kravene til regnskabsklasse C og D. Dette følger af byggeklodsmodellen og de trinvist øgede oplysningskrav, som følger af at være en del af en højere regnskabsklasse, og modsætningsvist færre oplysningskrav, hvis man tilhører en lavere regnskabsklasse.
Indholdskravene til ledelsesberetningen for virksomheder omfattet af regnskabsklasse B består i henhold til årsregnskabslovens § 76 a af en beskrivelse af virksomhedens væsentligste aktiviteter samt en redegørelse for eventuelle væsentlige ændringer i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold. Krav om redegørelse for eventuelle væsentlige ændringer i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold vil sædvanligvis være relevant, hvis der er sket væsentlige ændringer i virksomhedens drift, beskæftigelse, investeringsomfang, finansieringsforhold eller kapitalgrundlag m.v., som har påvirket indeværende regnskabsår, eller som vil påvirke kommende regnskabsår. Er der forekommet enkeltstående, vigtige begivenheder af større betydning for virksomheden, skal disse omtales, ligesom også usædvanlige forhold normalt er relevante at omtale. Eksempler på begivenheder af betydning, der skal oplyses om, kan være:
Køb/salg af virksomheder/andele i virksomheder
Nedlukning/oprettelse af aktiviteter
Derudover kan følgende begivenheder være relevante at oplyse om, hvis forholdene har karakter af en ændring eller væsentlig udvidelse af virksomhedens aktiviteter:
Køb/salg af investeringsejendom
f.eks. overgang fra investeringer i danske ejendomme til investeringer i udlandet. Eller overgang fra investering i beboelsesejendomme til investering i ejendomme til logistikvirksomheder
f.eks. ændring af finansieringsstrategi fra fastforrentet til variabelt forrentet lån, eventuelt suppleret med en swapaftale.
En virksomhed i regnskabsklasse B kan overveje at supplere ledelsesberetningen med yderligere oplysninger fra højere regnskabsklasser, hvis virksomheden ønsker at give mere detaljerede oplysninger i sin årsrapport. Styrelsen gør opmærksom på, at der ikke er tale om et lovkrav, men alene et frivilligt tilvalg, hvis regnskabsklasse B-virksomheder vælger at supplere ledelsesberetningen med ledelsesberetningskrav, der er gældende for højere regnskabsklasser.
Derudover kan det i helt særlige tilfælde være nødvendigt at supplere ledelsesberetningen med yderligere oplysninger, der som udgangspunkt kun er krævet for højere regnskabsklasser, såsom usikkerhed ved indregning og måling og/eller usædvanlige forhold. Supplerende redegørelser i ledelsesberetningen kan være påkrævet for at give en retvisende redegørelse for virksomhedens forhold i henhold til årsregnskabslovens § 11, stk. 2.
Et eksempel på en yderligere oplysning fra en højere regnskabsklasse, som kunne medtages i en årsrapport for en virksomhed omfattet af regnskabsklasse B, kunne være beskrivelse af eventuelle usikkerheder ved indregning og måling, så vidt muligt med angivelse af beløb ved indregning og måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabslovens § 38. Fastsættelsen af dagsværdien med udgangspunkt i ikke-observerbare forudsætninger er skønsbaseret, og derfor er oplysning om det benyttede forrentningskrav af særlig interesse, da en lille ændring i forrentningskravet oftest har en stor påvirkning på dagsværdien af investeringsejendommen. Det kunne være relevant at medtage en redegørelse for, hvor stor en påvirkning på dagsværdien af investeringsejendommen, en marginal ændring af forrentningskravet kan have. Eksempelvis hvis investeringsejendommens dagsværdi er fastsat til 10 millioner kroner ved et forrentningskrav på 5 %, kunne det være relevant at oplyse om, hvad dagsværdien ville blive fastsat til, hvis forrentningskravet alternativt havde været 4,75 % og 5,25 %.
Virksomheden kunne også overveje at give den yderligere oplysning om usikkerhed ved indregning og måling i noteoplysningen om centrale forudsætninger ved fastsættelse af dagsværdi, hvis den yderligere oplysning om usikkerhed ved indregning og måling alene vedrører dagsværdifastsættelse af investeringsejendommene i virksomheden. Indgår oplysningerne i stedet i noterne, omfattes de af revisionen, såfremt virksomheden er underlagt revision. Oplysninger givet i ledelsesberetningen er ikke underlagt revision. Revisor skal dog konsistenstjekke oplysninger i ledelsesberetningen med øvrige oplysninger og forhold, revisor er blevet opmærksom på i forbindelse med sin revision af årsregnskabet m.v.
En virksomhed i regnskabsklasse C skal, ud over kravene for regnskabsklasse B, berette om eventuel usikkerhed ved indregning og måling, usædvanlige forhold, udviklingen i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold, samt forventet udvikling samt forudsætninger og usikre faktorer der er lagt til grund i forventningen, jf. årsregnskabslovens § 99, stk. 1, nr. 2 - 4.
Ved redegørelsen for usædvanlige forhold skal virksomheden oplyse, om der foreligger særlige forhold, som har påvirket driftsresultat usædvanligt meget, således at resultatet ikke kan anses for normalt. Det kan eksempelvis skyldes ophørende aktiviteter, frasalg af ejendomme, mv. Der kan også være tale om metodeskift (ændring i skøn), der fører til væsentligt ændrede værdiansættelser.
Det skal anføres, om påvirkningen i driftsresultatet antages at være forbigående. Redegørelsen for de usædvanlige forhold skal så vidt muligt omtales med beløbsmæssig angivelse.
Ved redegørelse for udviklingen i virksomhedens aktivitet og økonomiske forhold, skal virksomheden redegøre fyldestgørende for de forhold, der har haft væsentlig økonomisk betydning for virksomheden og dens udvikling. Også forhold, hvis effekt endnu ikke kan aflæses i virksomhedens årsrapport, men forventes at påvirke virksomheden i fremtiden, skal der redegøres for.
Virksomheden skal desuden beskrive den forventede udvikling, herunder særlige forudsætninger og usikre faktorer, som ledelsen har lagt til grund for den forventede udvikling. Beskrivelsen skal guide regnskabsbrugeren, så brugeren har en fornemmelse af, hvilken retning virksomheden forventes at gå. Det kunne eksempelvis være en ”forventning om uændret resultat” eller ”et resultat i størrelsesordenen xxx kr.”. Det vigtige er således, at der er givet konkrete oplysninger om, hvilken retning virksomheden er på vej i og at denne retning er afgrænset til et vist interval.
I modsætning til ovenstående vil en forventning som ”vi forventer et positivt resultat” være utilstrækkelig, da regnskabsbruger ikke bliver guidet af beskrivelsen af, i hvilket interval det positive resultat vil ligge. At kunne udtale sig om forventning til resultater i fremtiden forudsætter, at virksomheden har opstillet et pålideligt budget for det følgende regnskabsår. Er budgettet baseret på usikre forudsætninger, må denne usikkerhed komme til udtryk i de givne oplysninger i årsrapporten.